Desde 1 de julho de 2026 está em vigor uma das alterações fiscais com maior impacto no imobiliário português dos últimos anos: as empreitadas de construção e de reabilitação destinadas a habitação passaram a ter IVA de 6%, em vez dos 23% habituais.
Para quem está a pensar comprar casa em Portugal, isto não é apenas um detalhe técnico. É uma alteração que se reflete no custo das obras e, por consequência, no preço final de muitos imóveis novos e reabilitados.
A Ana Ventura Imóveis acompanha clientes em todas as etapas da compra, e parte desse acompanhamento é garantir que cada pessoa entende o que está por trás dos números que lhe apresentam.
O que mudou, exatamente
A alteração foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que entrou em vigor a 1 de julho de 2026. A medida está prevista na verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA.
Em junho, a Autoridade Tributária publicou o Ofício Circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026, esclarecendo como a regra deve ser aplicada na prática. Foi esse documento que veio responder à maior parte das dúvidas do setor.
Existe ainda a possibilidade de aplicação retroativa a 1 de janeiro de 2026, mediante acordo entre o prestador do serviço e o adquirente.
Quem pode beneficiar da taxa reduzida
O IVA a 6% na construção aplica-se em duas situações:
- imóveis destinados a habitação própria e permanente
- imóveis destinados a arrendamento acessível
Não basta o imóvel ser habitação. O destino tem de ser efetivo e declarado.
Os limites de valor que precisa de conhecer
Este é o ponto onde muita gente se engana, por isso vale a pena reter os dois números.
Habitação própria e permanente
O valor do imóvel não pode ultrapassar 660.982 euros, que corresponde ao segundo escalão do IMT em 2026. Este limite inclui bens móveis, equipamentos e serviços que fiquem permanentemente ligados ao imóvel.
Arrendamento acessível
A renda não pode exceder 2.300 euros mensais, valor equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026. Também aqui entram no cálculo serviços adicionais, como segurança, consumos ou mobiliário.
Ligação interna sugerida neste ponto: “Se ainda não conhece todas as despesas envolvidas, veja o guia sobre os custos de comprar casa em Portugal.”
As condições que tem de cumprir
Para que a taxa reduzida se mantenha, existem obrigações concretas do lado de quem compra:
- a afetação a habitação própria e permanente tem de constar expressamente no título aquisitivo
- o domicílio fiscal tem de ser alterado para o imóvel no prazo de 6 meses
- em caso de compropriedade, todos os proprietários têm de declarar essa afetação
- fica vedada qualquer exploração comercial ou industrial do imóvel
O incumprimento destas condições pode resultar em agravamento fiscal.
As datas que definem tudo
Há um conjunto de prazos que determina se um projeto é ou não elegível:
- o pedido de licenciamento ou a comunicação prévia à câmara municipal tem de ter sido apresentado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029
- operações iniciadas antes de 25 de setembro de 2025 não são elegíveis, mesmo que a faturação venha a ser posterior
- a verba vigora até 31 de dezembro de 2032, deixando de se aplicar a faturas emitidas depois dessa data
- a alienação deve ocorrer no prazo de 24 meses após a emissão do documento de início de utilização
É por isso que dois empreendimentos aparentemente semelhantes podem ter enquadramentos fiscais diferentes. O que os separa é a data em que o processo entrou na câmara.
O que fica de fora
Nem tudo o que está dentro do imóvel beneficia da taxa reduzida. Os elementos de lazer, como piscinas ou saunas, mantêm a taxa normal, ainda que integrados numa habitação.
Nos edifícios mistos, a taxa reduzida aplica-se apenas à proporção correspondente às frações elegíveis, calculada pelo rácio de área bruta de construção.
E se for estrangeiro ou não residente?
As regras de afetação a habitação própria e permanente aplicam-se independentemente da nacionalidade, mas há particularidades a considerar, sobretudo quanto ao domicílio fiscal e aos prazos.
Ligação interna sugerida: “Se está a comprar a partir do estrangeiro, veja também o guia sobre comprar casa em Portugal sendo estrangeiro.”
Porque é que isto importa a quem está a comprar
Se está a considerar um imóvel novo ou reabilitado, esta é uma pergunta que deve fazer antes de assinar seja o que for: este projeto beneficia da taxa reduzida de IVA?
A resposta ajuda a perceber como foi formado o preço que lhe estão a apresentar, e se o enquadramento se mantém no seu caso concreto, sobretudo se pretende dar ao imóvel um destino diferente de habitação própria e permanente.
Comprar bem não é apenas escolher o imóvel certo. É entender o que está por trás do valor.
Ligação interna sugerida: “Para quem compra com objetivo de rentabilidade, veja o guia sobre investir em imóveis em Portugal.”
Perguntas frequentes
O IVA a 6% aplica-se à compra do imóvel ou às obras?
A taxa reduzida aplica-se às empreitadas de construção e de reabilitação. Para quem compra a um promotor, o efeito surge no custo da obra e, por consequência, no preço final. Para quem constrói a sua própria casa, o efeito é direto.
Posso beneficiar se comprar para arrendar?
Sim, desde que se enquadre no regime de arrendamento acessível e a renda não exceda os 2.300 euros mensais.
O que acontece se mudar de ideias e não fixar ali residência?
A afetação a habitação própria e permanente é uma condição do benefício. Se não for cumprida, pode haver agravamento fiscal.
Um projeto licenciado em 2024 pode beneficiar?
Não. Só são elegíveis operações cujo pedido de licenciamento ou comunicação prévia tenha sido apresentado a partir de 25 de setembro de 2025.
Como acompanho os meus clientes
Não substituo um contabilista nem um fiscalista, e há situações que exigem análise técnica individual. O que garanto é que nenhum cliente meu assina um contrato sem saber que estas perguntas existem e sem ter a quem as colocar.
Está a pensar comprar um imóvel em Portugal? Fale comigo e vamos analisar o seu caso com clareza.
Fontes consultadas
- Santander, “IVA na construção: taxa reduzida em Portugal”
- Doutor Finanças, “IVA a 6% na construção: a Autoridade Tributária fala, e bem”
- idealista, “IVA a 6% na construção: o guia completo” (não acessível)
